2015年10月5日 星期一

陸媒：房價若下跌會有多可怕

（記者劉毅報導）
10月5日，有民眾給現在大陸準備買房的人算了一筆賬，一套價值300萬元（人民幣，下同）的房子，按照最新的中共政策首付25%，如果每年房價下跌20%，僅僅需要2年，你就會爆倉，反倒會欠銀行25萬元，而銀行卻不會受損失。
大陸財富智庫網5日刊文給將要買房的民眾算了一筆賬。文章表示降低首付就是加大槓桿，從而進一步提高風險。近兩年買房的人（特別是首套房）就等於融資+全倉，這在股市中是大忌，上漲還好說，一旦下跌就會爆倉。也就是不但本金損失殆盡，還會欠銀行錢。
在今年六七月份股市暴跌中，大盤只僅僅跌30%，1：1槓桿的融資都大部分爆倉了，何況1:4的槓桿樓市呢。1:4槓桿，房價降25%，你的資產就為零了。（按照9月30日中共的最新政策，在不限制購房的城市購買新房的最低貸款額度為不低於25%。）
舉例說明：今年買進一套房子，單價3萬，面積100平米，總價是300萬，首付30%，90萬首付款，20年分期，融資負債335萬，月供1.4萬。
如果第一年房價降20%：單價2.4萬元，面積100平米，總價240萬，融資負債335萬(一年月供17萬+剩餘負債318萬)。總價240萬-融資負債335萬=-95萬，也就是說一年你的資產蒸發了60萬。這時銀行會讓你追加保證金，不追加就會拍賣。
拍賣的話：房價240萬，銀行本金210萬，240萬-210萬=30萬。扣除各種費用和稅收，基本上你只能剩下20萬左右，而且還得祈求不能流拍。流拍的話，房子總價200萬，那樣的話你還會倒欠銀行的。
這一年你損失：90萬+17萬-20萬=87萬元。
如果第二年房價再降20%：單價1.92萬元，面積100平米，總價192萬，融資負債335萬(二年月供34+剩餘負債301萬)。
拍賣的話：房價192萬，銀行本金210萬，192萬－210萬=-18萬。扣除各種費用和稅收，你還會倒欠銀行25萬左右。
這二年你損失：90萬+34萬+25萬=154萬元。
在上述例子當中，銀行損失多少呢？第一年：銀行本金210萬，房價240萬，銀行無損失。第二年：銀行本金210萬，房價192萬，銀行名義上損失18萬。如果考慮存貸差，銀行基本不賠錢。也就是說房價跌50%時，銀行都不會受太大影響。
報導說，有人說，當局會救樓市，前一陣子的股市，20多道救市金牌都擋不住暴跌，直到帶槍的來了才止住。所以，現在的樓市就像5000點股市一樣，暴跌隨時會發生……你應該明白的。
另據澎湃新聞網10月4日消息，2015年第三季度，中共央行在大陸50個城市進行了2萬戶城鎮儲戶問卷調查，其中「房價預期與購房意願」調查結果顯示，49.7%的居民認為目前房價「高，難以接受」，對下季房價，18.7%的居民預期「上漲」，53.3%的居民預期「基本不變」，14.4%的居民預期「下降」，13.6%的居民「看不準」。未來3個月內準備出手購買住房的居民佔比為13.8%，較上季下降0.9個百分點。
9月份和10月份是大陸樓市銷售的黃金季節，被大陸房地產稱為「金九銀十」，但到目前為止成交平淡，市場觀望氣氛濃郁。據克而瑞監測數據顯示，一三線城市成交指數均環比下跌，尤其一線城市北京、深圳環比明顯下跌；二線城市漲多跌少；三四線城市依然表現較差，整體跌多漲少，個別城市跌幅較大。
大陸金融學者易憲容表示，數據顯示住房投資者進入住房市場要想獲利的機會大減或消失，住房投資者只會退出市場，住房的需求立即可能下降到零。
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【2015年10月05日訊 責任編輯：孫芸】
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