天網（網路版）: 【流氓政權】大陸樓市正在走股市崩塌的老路

2015年10月3日星期六

【流氓政權】大陸樓市正在走股市崩塌的老路

9月30日，中共國家中央銀行、銀監會發佈政策，政策意圖非常明顯，那就是——救市，救房地產。圖為中國建築工人在屋頂上施工。(WANG ZHAO/AFP) 9月30日晚，中國央行、銀監會發佈政策，在不實施「限購」措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低於25%。另外，住建部還全面推行公積金異地貸款。政策意圖非常明顯，那就是——救市，救房地產！
有些朋友可能暈菜了，不是一直說房地產市場一直在回暖嗎？深圳創新高，北京周邊都雞犬昇天了，上海也經常連夜排隊？這到底是幾個意思？其實，大家看看數據後再說話。首先，房地產投資已經連續下降20個月，房地產企業利潤大幅縮減，資產負債率越來越高。而所謂的「銷售回暖」，並沒有吃掉多少庫存。可以說除了四個特大一線城市，從二線城市開始，情況都是越來越糟的。而四、五線城市已經基本無力回天，爛尾房越來越多。前兩天看到一組數據，說我們的城鎮住房存量，已經足夠34億人居住——對！沒錯，我們的房子太多了！供給遠遠大於需求。而所謂的一線城市，仗著自己的資源優勢仍然能夠抵抗下跌，但恐怕馬上就會受到股市一樣的報復。
鐵索連舟跟股市一樣，5000點之前，股票通過配資，已經全部連在了一起，比如你持有「工商銀行」沒啥問題，但若同樣持有「暴風科技」則問題很大。但你配資了，一旦暴風科技跌停，你是無法平倉的，最後你能做的就是賣掉手裡的另一隻股票「工商銀行」，所以最後出現了千股跌停。地產商也一樣，很多地產商不光只做北上廣，他們項目也是多點開花，二、三、四線的房地產賣不出去了，資金鏈就會緊張，然後為了緩解資金鏈，他們就要促銷賣房子，而最可能賣出去的地方，肯定是一線城市。所以本來沒問題的一線城市，也會隨著中小城市樓市的下跌而下跌。這個隱患已經存在，現在就在等最後那一根稻草……
其次，高槓桿資金正尋求退出。房地產跟股市一樣，都是靠資金推動的。股市一查配資資金，立馬暴跌，而且根本停不下來。房地產也一樣，錢就這麼多，所以創造了高房價。最早賺錢的那撥人，包括李嘉誠在內已經開始拋售，價值投資者外逃，再加上人民幣的貶值趨勢已經十分明顯，外資也會逐漸退出。但由於這部份資金進入比較早，有較強的成本邊際，所以拋售或者大筆拋售是完全有可能的。
第三，房地產投資回報率偏低。從現金流量上的價值測算，房地產的投資回報已經低於銀行存款，也就是說從投資的角度來看，房地產已經完全的證券化，變成了一個擊鼓傳花式搏傻的遊戲。你買房的唯一理由，就是希望幾年之後有個傻子從你手上買走。
第四，房地產價值將重估。兩個因素讓房地產的估值標準發生了變化，一個就是資產證券化，讓房地產的將來會變成REITs，也就是說很多買不起房的也可以用這個基金來享受房地產增值的收益，這樣將把房地產逐漸冷卻下來，有錢買REITs就好了，買不起的時候完全沒有必要強弩。另一個因素就是人口，人口紅利在今年將徹底消失。所以，大的趨勢已經逆轉，房地產的最根本上漲因素發生了動搖。
綜合來看，房地產已經走到了盡頭，但現在政府卻用不斷加槓桿的方式，來繼續刺激房地產的發展，繼續吹這個泡泡。實在不是甚麼明智之舉。去年，其實房地產就應該開始調整，但去年「9.30」的房貸新政，和11月的「雙降」給房地產續了命。今年「3.30」又深深的吸了一口大麻，然後，我們看到了一個與股市一樣的例子，就是越到頂部越瘋狂，越到高位漲的越快。深圳噴薄了，上海爆發了，北京也借題發揮了，最後呢？還是5000點之前筆者寫的那句話，股市如東方之星，一旦傾覆請問幾人生還？
樓市的流動性比股市差的多，一旦高位崩塌，前十年靠房地產漲了身價的中產階層，將被徹底消滅。
（轉自銀庫金融副總裁齊俊傑的博客，原標題：房地產再救市樓市在走股市崩塌的老路）
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【2015年10月03日訊責任編輯：姜曉】
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